Die Übergabe ist mehr als nur den Schlüssel zu erhalten

Für viele internationale Käufer, insbesondere beim Erwerb von Off-Plan-Immobilien, ist die Übergabe oft die erste Gelegenheit, die fertiggestellte Immobilie im Detail zu besichtigen.

Zu diesem Zeitpunkt kann seit der ursprünglichen Kaufentscheidung bereits erhebliche Zeit vergangen sein. Das Projekt hat die Phasen von Planung und Bau bis hin zu Innenausbau und Fertigstellung durchlaufen – und der Käufer wird nun gebeten, Besitz von der fertigen Immobilie zu ergreifen.

Eine strukturierte Übergabeprüfung trägt dazu bei, dass dieser Übergang mit derselben Sorgfalt angegangen wird wie die ursprüngliche Investitionsentscheidung.

1. Prüfen Sie, was tatsächlich vereinbart wurde

Bevor sich Käufer auf einzelne Mängel konzentrieren, sollten sie sich die Grundlagen ihres Kaufs vergegenwärtigen.

Der Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement), relevante Pläne, Ausstattungsbeschreibungen, Spezifikationen sowie dokumentierte Sonderwünsche des Käufers dienen als wesentliche Referenzpunkte bei der Beurteilung der fertiggestellten Immobilie.

Das Ziel besteht nicht einfach darin festzustellen, ob das Objekt bezugsfertig wirkt.

Vielmehr geht es darum zu prüfen, ob die übergebene Immobilie den vertraglich vereinbarten und dokumentierten Anforderungen entspricht.

Besondere Aufmerksamkeit ist dort geboten, wo während der Bauphase Änderungen vorgenommen wurden, Modifikationen durch den Käufer erfolgten, Grundrisse angepasst wurden oder Abweichungen zwischen den Erwartungen und der fertiggestellten Immobilie bestehen.

Soweit Fragen eher vertragliche Rechte und Pflichten als den technischen Zustand betreffen, sollte eine entsprechende rechtliche Beratung in Anspruch genommen werden.

2. Besichtigen Sie die Immobilie vor der Übergabe

Eine detaillierte physische Begehung sollte ein zentraler Bestandteil des Übergabeprozesses sein.

Die Real Estate Regulatory Agency (RERA) hat in einem Rundschreiben klargestellt, dass Eigentümer ihre Immobilie vor der Übergabe durch den Bauträger selbst besichtigen oder hierfür ein spezialisiertes Unternehmen beziehungsweise eine autorisierte Person beauftragen können.

Die Besichtigung sollte über einen kurzen visuellen Rundgang hinausgehen.

Je nach Immobilie und vereinbartem Untersuchungsumfang sollten unter anderem folgende Bereiche berücksichtigt werden:

• Wände, Decken, Böden und Oberflächen

• Türen, Fenster, Verglasungen und Beschläge

• Küchen, Einbauschränke und Tischlerarbeiten

• Sanitäranlagen und zugängliche Abflüsse

• Steckdosen, Schalter und installierte Geräte

• Klimaanlage und andere zugängliche Haustechniksysteme

• Balkone, Terrassen und zur Einheit gehörende Außenbereiche

• Anzeichen von Feuchtigkeit, Undichtigkeiten, Rissen oder unvollständigen Arbeiten

• Allgemeine Fertigstellung, Funktionalität und Ausführungsqualität

Ziel ist es nicht, eine möglichst lange Mängelliste (Snagging List) zu erstellen.

Es geht darum, relevante Mängel und noch ausstehende Arbeiten klar und objektiv zu erfassen.

3. Unterscheiden Sie sichtbare Mängel von technischen Problemen

Nicht jeder Mangel hat das gleiche Gewicht.

Geringfügige Lackfehler oder Justierungsprobleme sind anders zu bewerten als Anzeichen von Feuchtigkeitseintritt, Entwässerungsproblemen, fehlerhaften Installationen oder potenziell gravierenderen Bauschäden.

Eine fachlich fundierte Inspektion prüft daher nicht nur das Offensichtliche, sondern hinterfragt auch, ob eine Beobachtung auf ein tiefer liegendes Problem hinweist, das genauer untersucht werden muss.

Diese Unterscheidung hilft Käufern, Mängel zu priorisieren und sie präziser zu kommunizieren.

Zudem wird so verhindert, dass jeder Punkt gleich gewichtet wird und dabei technisch schwerwiegendere Mängel übersehen werden.

4. Prüfen Sie die Funktionalität – nicht nur die Optik

Eine Immobilie kann optisch fertiggestellt wirken, obwohl einzelne Komponenten oder Systeme nicht ordnungsgemäß funktionieren.

Soweit im Rahmen der Inspektion zugänglich und vereinbart, sollte die Übergabeprüfung daher stets Funktionsprüfungen beinhalten und sich nicht nur auf eine Sichtprüfung verlassen.

Türen und Fenster müssen einwandfrei schließen. Sanitäranlagen müssen funktionstüchtig sein. Zugängliche Abflüsse sollten überprüft und installierte elektrische Komponenten sowie zugängliche mechanische Systeme im Rahmen des Möglichen getestet werden.

Bei komplexeren Immobilien kann der erforderliche Umfang der technischen Prüfung über eine standardmäßige visuelle Mängelerfassung hinausgehen.

Der Umfang sollte stets in einem angemessenen Verhältnis zur Immobilie und den Anforderungen des Käufers stehen.

5. Mängel präzise dokumentieren

Einen Mangel zu erkennen, ist nur der erste Schritt.

Die Qualität der Dokumentation hat wesentlichen Einfluss auf die anschließende Behebung.

Beobachtungen sollten konkret, nachvollziehbar und für die mit der Behebung betrauten Parteien verständlich sein. Fotografien, präzise Beschreibungen und genaue Verortungen helfen dabei, ein verwertbares Protokoll statt einer unverbindlichen Liste zu erstellen.

Für einen internationalen Käufer, der Dubai möglicherweise kurz nach der Übergabe wieder verlässt, ist diese Dokumentation von besonderer Bedeutung.

Sie hält verlässlich fest, was bei der Übergabe festgestellt wurde, und bildet die Grundlage für die weitere Nachverfolgung.

6. Fertigstellung und Eigentumsregistrierung verstehen

Die technische Übergabe und die rechtliche Registrierung sind zwar miteinander verknüpfte Aspekte der Fertigstellung, stellen jedoch unterschiedliche Prozesse dar.

Nach Angaben des Dubai Land Department sind Bauträger verpflichtet, fertiggestellte Projekte zu registrieren, sobald das entsprechende Fertigstellungszertifikat (Completion Certificate) vorliegt.

Für vollständig bezahlte Einheiten kann die Immobilie anschließend vom vorläufigen Register in das endgültige Immobilienregister (Real Estate Registry) übertragen werden, woraufhin die entsprechende Eigentumsurkunde (Title Deed) oder das Nießbrauchzertifikat (Usufruct Certificate) an den Investor ausgestellt wird.

Käufer sollten daher den genauen Status ihrer Immobilie sowie die mit der Fertigstellung, Registrierung und dem Eigentumsübergang verbundenen Dokumente kennen.

Die genauen Unterlagen und Verfahren hängen vom jeweiligen Projekt, dem Bauträger, der Immobilienart, der Finanzierung und den Vereinbarungen im Kaufvertrag ab.

7. Betrachten Sie die Übergabe als Prozess

Manche Mängel lassen sich kurzfristig beheben. Andere erfordern aufwendigere Arbeiten, Terminabsprachen oder eine mehrfache Nachverfolgung.

Aus diesem Grund sollte die Erstinspektion als Teil eines fortlaufenden Prozesses verstanden werden:

Inspektion → Dokumentation → Behebung → Nachinspektion → Abschluss

Solange relevante Punkte offen sind, sollten Käufer deren Status und die anschließende Behebung lückenlos dokumentieren.

Dies gilt insbesondere für Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland, die den Prozess nicht persönlich vor Ort in Dubai begleiten können.

8. Haftungs- und Gewährleistungsfristen richtig einordnen

Käufer sollten sich darüber im Klaren sein, dass nach der Übergabe unterschiedliche Schutzfristen gelten können.

Für gemeinschaftliches Eigentum sieht Artikel 40 des Gesetzes Nr. 6 von 2019 des Emirats Dubai spezifische Haftungsregelungen für Bauträger vor.

Das Gesetz sieht eine zehnjährige Haftung ab dem Datum des Projektfertigstellungszertifikats für Mängel an tragenden Bauteilen des gemeinschaftlichen Eigentums vor.

Zudem gilt eine einjährige Frist ab Übergabe der Einheit für die Reparatur oder den Austausch fehlerhafter Installationen im gemeinschaftlichen Eigentum, einschließlich mechanischer und elektrischer Anlagen, Sanitär- und Abwassersysteme sowie vergleichbarer Installationen.

Diese Regelungen sollten nicht fälschlicherweise dahingehend interpretiert werden, dass für jeden Mangel an jeder Immobilie pauschal eine einjährige Garantie gilt.

Die Art des Mangels, das jeweilige Objekt, die anwendbare Gesetzgebung sowie die vertraglichen Vereinbarungen sind hierbei stets im Einzelnen zu betrachten.

Bei Fragen zu rechtlichen oder vertraglichen Ansprüchen sollte eine entsprechende Rechtsberatung eingeholt werden.

9. Internationale Käufer profitieren von technischer Vertretung vor Ort

Die räumliche Distanz bringt zusätzliche Komplexität mit sich.

Ein internationaler Käufer ist während der Bauphase meist nicht vor Ort, hat nur begrenzte Möglichkeiten zur Besichtigung und verlässt Dubai oft kurz nach der Übergabe wieder.

Eine unabhängige technische Vertretung kann daher weit über die reine Inspektion hinausgehen.

Ein technischer Berater kann die Immobilie prüfen, Mängel fachgerecht dokumentieren und die Behebung der erfassten Punkte im Interesse des Käufers technisch begleiten.

Ziel ist dabei nicht die Konfrontation mit dem Bauträger, sondern eine fachlich fundierte und lösungsorientierte Klärung relevanter technischer Punkte.

Vielmehr geht es darum, dem Käufer in einer der wichtigsten Phasen des Immobilienerwerbs einen kompetenten, unabhängigen technischen Partner an die Seite zu stellen.

Ein kontrollierter Übergang vom Bauprojekt zum Eigentum

Eine erfolgreiche Übergabe definiert sich nicht über die Anzahl der gefundenen Mängel.

Sie zeichnet sich dadurch aus, dass der Käufer Klarheit über den Zustand des gelieferten Objekts hat, relevante Punkte ordnungsgemäß dokumentiert sind und ein strukturierter Prozess für die Erledigung offener technischer Fragen vereinbart wurde.

Für internationale Käufer ist dies von besonderer Bedeutung, da die Immobilie oft sowohl eine erhebliche Investition als auch einen Vermögenswert darstellt, dessen technischer Zustand aus großer räumlicher Distanz nur eingeschränkt beurteilt werden kann.

Ein strukturierter technischer Ansatz macht die Übergabe von einem bloßen Übergabetermin zu einem kontrollierten Übergang vom Bauprojekt in den regulären Eigentumsbetrieb.

Quellen & Regulatorische Referenzen

Dubai Land Department / Real Estate Regulatory Agency (RERA) — Rundschreiben Nr. 2 von 2021. Recht der Eigentümer auf Inspektion der Immobilie oder Beauftragung eines Fachunternehmens bzw. einer autorisierten Person vor der Übergabe.

Dubai Land Department — Häufig gestellte Fragen (FAQs). Registrierung fertiggestellter Projekte und Übertragung vollständig bezahlter Einheiten aus dem vorläufigen Register in das Immobilienregister.

Regierung von Dubai — Gesetzgebung Dubai — Gesetz Nr. 6 von 2019 über das Eigentum an gemeinschaftlichen Immobilien im Emirat Dubai. Artikel 40 — Haftung von Bauträgern.