Wer eine Off-Plan-Immobilie in Dubai gekauft hat, wartet häufig mehrere Jahre auf die Fertigstellung. Gerade für internationale Käufer stellt sich während dieser Zeit die Frage, ob das Projekt wie angekündigt voranschreitet und wie sich der tatsächliche Baufortschritt unabhängig nachvollziehen lässt.

Dabei ist wichtig zu unterscheiden: Der Kauf einer Wohnung oder Villa von einem Developer bedeutet nicht automatisch, dass der Käufer oder sein technischer Vertreter während der Bauphase freien Zugang zur Baustelle erhält. Trotzdem gibt es verschiedene Möglichkeiten, den Projektfortschritt zu beobachten, Informationen zu überprüfen und technische Entwicklungen einzuordnen.

Kann ein Off-Plan-Käufer die Baustelle in Dubai betreten?

Ein aktives Bauprojekt ist kein frei zugänglicher Bereich. Der Zugang wird vom Developer beziehungsweise den verantwortlichen Projekt- und Bauunternehmen kontrolliert und unterliegt den jeweiligen Sicherheitsanforderungen.

Ein Käufer sollte deshalb nicht davon ausgehen, seine Wohnung oder das Gebäude während der Bauphase jederzeit besichtigen zu können.

Ermöglicht der Developer einen Site Visit, kann eine Besichtigung unter den für das Projekt geltenden Zugangs- und Sicherheitsbedingungen stattfinden. Ob und in welchem Umfang dabei einzelne Bereiche zugänglich sind, hängt vom jeweiligen Projekt und Baufortschritt ab.

Ohne entsprechende Freigabe beschränkt sich eine unabhängige Vor-Ort-Prüfung auf Bereiche, die rechtmäßig öffentlich oder anderweitig zulässig zugänglich sind.

Was lässt sich auch ohne Baustellenzugang prüfen?

Auch ohne Zugang zur eigentlichen Baustelle kann der sichtbare Baufortschritt regelmäßig dokumentiert werden.

Je nach Projekt können beispielsweise Rohbaufortschritt und Geschosszahl, Fassadenarbeiten, Fenster- und Verglasungsarbeiten, äußerlich erkennbare Ausbauphasen, Außenanlagen sowie die allgemeine Baustellenaktivität beobachtet werden.

Eine einzelne Besichtigung liefert dabei lediglich eine Momentaufnahme. Aussagekräftiger wird die Beobachtung, wenn der Projektstand über einen längeren Zeitraum wiederholt dokumentiert und miteinander verglichen wird.

Developer-Informationen technisch einordnen

Developer informieren Käufer üblicherweise über Meilensteine und Baufortschritt. Solche Informationen können für den Käufer wertvoll sein, ersetzen jedoch keine unabhängige technische Einordnung.

Dabei können beispielsweise veröffentlichte Projektinformationen, verfügbare Planungs- und Ausstattungsunterlagen, Fotodokumentationen und Angaben zum Baufortschritt miteinander verglichen werden.

Für einen Käufer, der nicht selbst regelmäßig in Dubai ist, kann dadurch ein nachvollziehbareres Bild der Projektentwicklung entstehen.

Offizielle Informationen zum Projektstatus

Zusätzlich zu Informationen des Developers können bei registrierten Off-Plan-Projekten verfügbare Projektdaten der zuständigen Stellen eine weitere Informationsquelle darstellen.

Entscheidend ist dabei, unterschiedliche Informationsquellen nicht isoliert zu betrachten. Ein offiziell ausgewiesener Fertigstellungsgrad, ein Developer-Update und der von außen sichtbare Baufortschritt beschreiben unterschiedliche Aspekte eines Projekts.

Eine technische Einordnung hilft, diese Informationen in einen gemeinsamen Kontext zu setzen.

Was kann bei einem genehmigten Site Visit geprüft werden?

Ermöglicht der Developer beziehungsweise die Projektorganisation einen begleiteten Baustellenbesuch, erweitert sich die technische Beurteilung.

Welche Bereiche tatsächlich geprüft werden können, hängt vom Baufortschritt, der Zugangsfreigabe und den Sicherheitsbedingungen des Projekts ab.

Je nach Situation können unter anderem der allgemeine Ausführungsstand, sichtbare Bauqualität, ausgewählte Details, erkennbare Abweichungen sowie der Fortschritt einzelner Gewerke betrachtet und dokumentiert werden.

Ein solcher Site Visit ersetzt jedoch weder die Aufgaben des vom Developer beauftragten Consultants noch behördliche Prüfungen oder formale Abnahmen.

Besonders relevant für Käufer außerhalb Dubais

Viele internationale Käufer können ihr Projekt während einer mehrjährigen Bauphase nicht regelmäßig persönlich besuchen.

Eine unabhängige Begleitung kann deshalb insbesondere dazu dienen, den Projektfortschritt in Dubai vor Ort zu dokumentieren und die verfügbaren Informationen technisch einzuordnen.

Dadurch erhält der Käufer eine zusätzliche Informationsquelle, die unabhängig von der Verkaufs- und Vermarktungsseite des Projekts ist.

Von der Bauphase zur Wohnungsabnahme

Mit fortschreitender Fertigstellung verändert sich auch die technische Prüfung.

Während der frühen Bauphase steht zunächst der Projekt- und Baufortschritt im Vordergrund. Sobald der Developer Zugang zur konkreten Einheit ermöglicht und die Übergabe bevorsteht, können Wohnung oder Villa wesentlich detaillierter geprüft werden.

Dann rücken Ausführungsqualität, Oberflächen, Türen und Fenster, Einbauten sowie Sanitär-, Elektro- und Klimafunktionen in den Mittelpunkt. Mehr dazu erläutern wir im Beitrag zur Wohnungsabnahme in Dubai.

Damit bildet die unabhängige Begleitung während der Bauphase eine sinnvolle Verbindung zwischen der technischen Prüfung vor dem Kauf und der späteren Wohnungsabnahme.

Nexora Perspective

Wer noch vor dem Kauf steht, findet weitere Hinweise in unserem Beitrag zur technischen Prüfung von Off-Plan-Immobilien in Dubai.